Land- und forstwirtschaftliche Immobilien

Grundsätzlich zu beachtende Faktoren beim Erwerb eines Betriebes in der Land- & Forstwirtschaft

Bei der Überlegung einen Landwirtschaftlichen Betrieb zu erwerben, sollte sich zunächst die Frage nach einem gewünschten Betriebsschwerpunkt stellen. Ist ein reiner Ackerbaubetrieb gefragt oder liegen die gewünschten Schwerpunkte eher im Bereich Schweinemast, Milchvieh- oder Mutterkühehaltung. Des Weiteren sollte über eine Bedarfsanalyse ermittelt werden, welche betriebswirtschaftlichen, land- bzw. forstwirtschaftlichen oder rechtlichen Kriterien zu beachten sind. Ebenfalls sollten evtl. Wünsche bzgl. der geographischen Lage, sowie der Topografie, Höhenlagen oder Niederschlag eines neuen Betriebes oder Fläche berücksichtigt werden. 

Mögliche Geschäftsfelder in land- und forstwirtschaftlichen Betrieben:

Viehzucht (zum Beispiel Schweinemast, Geflügelproduktion, Rinderaufzucht), Ackerbaubetrieb, Futterbau, Marktfrüchte (Dinkel, Zuckerrüben, Raps), Biogasanlagen, Weihnachtsbaumbetriebe, Jagd

Allgemeine Informationen bzgl. des Erwerbs eines landwirtschaftlichen Betriebes:

Die Landwirtschaftlichen Betriebe innerhalb Deutschlands differenzieren sich in Betriebsformen und -größen, an Viehbeständen und landwirtschaftlich genutzten Flächen, sowie in der Produktion sowie den natürlichen Produktionsbedingungen. 

Die Landwirtschaft unterscheidet sich je nach Anteil des erwirtschafteten Roheinkommens in verschiedene Betriebsformen:

  • Marktfruchtbetriebe: Hier stammen mehr als 50 % der Einnahmen (Deckungsbeitrages) aus dem Erlös von Markfrüchten (Kartoffeln, Getreide, Zuckerrüben, Ölfrüchte, Feldgemüse und Tabak).
  • Futterbetriebe: Welche mehr als 50 % der Einnahmen aus der Rindermast oder Milchviehhaltung generieren.
  • Veredlungsbetriebe: Mehr als 50 % der Einnahmen werden über Geflügelhaltung und Schweinemast erzielt.
  • Viehhaltungsbetriebe: Hier liegt das Augenmerk vorrangig auf der Viehzucht sowie tierischen Produkten.
  • Gartenbaubetriebe: Zierpflanzenbaubetriebe oder Baumschulen.
  • Dauerkulturbetriebe: Hier werden mehr als 50 % der Einnahmen aus Dauerkulturen wie Obst, Wein und Hopfen erwirtschaftet.
  • Gemischtbetriebe: Hier trägt keiner der vorgenannten Punkte zu einnahmen von über 50% bei.

Landwirtschaft kann generell in zwei Produktionsrichtungen unterteilt werden.

Pflanzenbau mit den Schwerpunkten Ackerbau, Gartenbau, Obst- und Zierpflanzenbau, Weinbau, Bioenergie aus nachhaltigen Rohstoffen sowie der Tierproduktion. Eine ortsbezogene Nutzung der Flächen ist vorrangig von der Beschaffenheit der Böden abhängig (schlechte Böden = Viehhaltung, bessere Böden = Pflanzenproduktion).

Des Weiteren werden die Betriebe nach dem Anteil (Betriebseinkommen) der Gesamteinnahmen einer Familie hat

  • Haupterwerbsbetrieb: Mehr als 80 % des Einkommens werden aus landwirtschaftlicher Arbeit erzielt.
  • Zuerwerbsbetrieb: Mehr als 50 % des Einkommens werden aus landwirtschaftlicher Tätigkeit erzielt.
  • Nebenerwerbsbetrieb: Weniger als 50 % des Einkommens werden aus landwirtschaftlicher Arbeit erzielt.

Das Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft stellt im Agrarbericht regelmäßig dar, dass die Anzahl der landwirtschaftlichen Betriebe deutschlandweit gesunken sind. In etwa eine Million Menschen arbeiten Schätzungen nach noch in der Landwirtschaft. Die bewirtschafteten Flächen wuchsen in zwischen den Untersuchungsjahren durchschnittlich von 52 auf 56 Hektar. Mehr als die Hälfte der landwirtschaftlichen Flächen wurden in diesem Zeitraum von Großbetrieben (mehr als 100 Hektar) bewirtschaftet. Das Statistische Bundesamt gibt an, dass die Anzahl der Landwirtschaftlichen Betriebe von 1.017.697 im Jahr 1971 über 448.936 im Jahr 2001 auf 288.200 im Jahr 2012 zurückgegangen ist. Speziell die Anzahl der Kleinen Höfe ging massiv zurück. Bis ins Jahr 2013 sank die Anzahl an Betrieben auf etwa 285.000.

Zwischen den Jahren 2007 und 2013 wuchs hingegen die Anzahl an Großbetrieben (über 100 ha landwirtschaftliche Fläche), um etwa 3.400 Betriebe auf ca. 35.200 Stück. Insbesondere in den Alten Bundesländern wird in den letzten Jahren immer wieder vom ‘Höfesterben’ gesprochen. Welches eine massive Aufgabe landwirtschaftlicher Betriebe durch strukturelle Ursachen beschreibt. Die Gründe hierfür liegen in der Regel an mangelnder Wirtschaftlichkeit/Produktivität oder fehlenden neuer Bewirtschaftung.

Das „Höfesterben“ ist somit eher eine Sache der Betriebe unter 50 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche. Hieraus nachteilig entstehende Punkte sind vor allem eine Veränderte Agrarstruktur eines Gebiets, Auswirkungen auf die Sozialstruktur, das Orts- & Landschaftsbild sowie den Naturhaushalt.

Jagd:

Hier sollten zunächst in einer Analyse die individuellen Anforderungen/Gegebenheiten festgestellt werden. Insbesondere Jagdrechtliche Anforderungen bzgl. der Reviergröße und -beschaffenheit sowie vorkommenden Wildarten aber auch forstliche, betriebswirtschaftliche, rechtliche und steuerliche  Aspekte sollten geprüft werden. In den Flächen sollte immer auf einen arrondierten und gepflegten Forst geachtet werden. Des Weiteren sollte auf die anteilige Fläche von Ackerland sowie Gehölz und Grünflächen geachtet werden.

Allgemeines zum Thema Kauf einer Eigenjagd:

Zuzüglich zu den diversen Faktoren wie Erträge aus der laufenden Bewirtschaftung, Renditeerwartungen aus Bodenwertsteigerungen und Vermögenssicherung durch Investitionen in materielle Güter, sollte einen Investoren auch immer die eigene Affinität zum Thema Jagd und Naturschutz bei seiner Entscheidung begleiten. Zunächst sollte man wissen, dass das Entstehen einer Eigenjagd eine Mindestgröße an arrondierter Fläche voraussetzt. Mit Ausnahme der Bundesländer Bayern (81,755 Hektar) & Brandenburg (150 Hektar) beträgt diese Fläche 75 ha jagdbare Fläche. Auf Antrag kann die zuständige untere Jagdbehörde die Entstehung kleinerer (75 Hektar) Eigenjagdbezirke genehmigen. Hierfür müssen jedoch weitere Voraussetzungen gem. § 7 Abs. 2 Satz 2 LJG Brandenburg erfüllt werden.

Wird eine Fläche, welche die Voraussetzungen der Eigenjagd erfüllt, jedoch noch nicht als solche eingetragen ist, so kann die Eintragung erst erfolgen, wenn die Jagdpachtzeit für die Flächen (meistens Bestandteil eines Gemeinschaftsjagdbezirks) endet oder die derzeitigen Jagdpächter zustimmen.

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Allgemeines zum Thema Kauf von Ackerland:

Die Landwirtschaftlichen Nutzflächen unterteilen sich in Ackerland, Grünland, Forst & Gartenbauflächen.

Eine landwirtschaftliche Ackerlandfläche, die in Fruchtfolge der Bodenbewirtschaftung eibezogen ist und in regelmäßigen Zeitabständen (u. a. dem Pflug) beackert & bestellt wird. Zu diesen zählen Flächen auf denen folgendes angebaut wird: Getreide, Hülsenfrüchte, Hackfrüchte, Handelsgewächse, Futterpflanzen und Ölsaaten. 

Ein Großteil der Bundesweit genutzten Ackerflächen dient der Pflanzenproduktion für Nahrungs- & Futterzwecke. Ein geringer Anteil wird zum Anbau von Energiepflanzen bewirtschaftet.

Flächen welche auf den Gras und krautige Pflanzen als Dauerkräuter wachsen und durch Mähen beerntet oder beweidet werden bezeichnet man als Grünland. In den meisten Fällen handelt es sich hierbei um von Menschenhand beschaffene Flächen (anthropogen geschaffene Flächen), welche ursprünglich keine Naturweiden waren. 

Zumeist wird der Aufwuchs auf diesen Flächen als Raufutter für Nutztieren genutzt und ist so eine entscheidende Grundfutterquelle für Futterbetriebe. Ein Teil der Aufwüchse wird auch als nachwachsender Rohstoff genutzt. Bei Ertragsschwachen Standorten sind jedoch auch manchmal Landschaftspflege oder Naturschutz im Vordergrund.

Die Bezeichnung Grünland als Landnutzungsform beschreibt eine landwirtschaftlich genutzte offene Flur in Abgrenzung zum Ackerland (dieses wird umgebrochen). Zu weiteren Flächen zählen u. a. Gartenbauflächen und Brachland (temporär ungenutzt) und weiter Formen von Landwirtschaftliche Nebenflächen (Wege, Raine, Haine, teichwirtschaftliche Flächen, Nutzwald.

Bis auf Wiesengräser wachsen all unsere Kulturpflanzen auf Ackerboden. Durch Landwirte werden fruchtbare und weniger fruchtbare Böden unterschieden. Als entscheidender Faktor für die Bodenfruchtbarkeit wird der Humusgehalt sowie der Gehalt an organischer Substanz gewertet. 

Die Fähigkeit eines Bodens, Pflanzen als Standort zu dienen und nachhaltig regelmäßige Pflanzenerträge von hoher Qualität zu erzeugen entscheidet über des Bodenfruchtbarkeit. Bodeneigenschaften sind das Ergebnis verschiedener abiotischer & boitischer Entwicklungsprozesse im Boden und unterliegen einem stetigen Wandel.

Ein weiteres Entscheidungsmerkmal für die Bodenqualität ist die Bodenart. Hier werden Hauptbodenarten nach folgenden System aufgegliedert: 

  • Sand (S) – Durchmesser von 0,063 bis 2 mm
  • Schluff (U) – Durchmesser von 0,002 bis 0,063 mm
  • Ton (T) – Durchmesser kleiner 0,002 mm
  • Lehm (L) ist ein Gemisch von Sand, Schluff und Ton zu etwa gleichen Anteilen.

Eine Bewertung von Nutzflächen in Deutschland basiert auf der Bodenschätzung in Deutschland. Das ‘Bodenschätzungsgesetz’ gilt als Grundlage für Grundstückskäufe, Pacht, Nutzungsplanung, Beststreuung, Entschädigung u. ä.. 

Die Bodenpreise auf landwirtschaftlichen Bodenmärkten wird durch diverse Merkmale beeinflusst. Die Preise werden von unmittelbar produktivitätsbestimmenden Merkmalen (Bodengüte, Grundstücksgröße, agrar- und umweltbezogene Prämien, Zuschüsse, Marktmikrostruktur) bestimmt.

Seit Jahren steigen die Pacht- und Kaufpreise für Agrarflächen kontinuierlich. Zwischen 2000 und 2013 stiegen die Preise für Acker- und Grünlandflächen um durchschnittlich 80 %. Gerade dies ermöglicht  ein großes finanzielles Potential für die Zukunft, gerade in Zeiten zunehmender Inflation und geringer Renditen. Auf Grund stetig wachsender Weltbevölkerung und expandierender Agrarmärkte wird landwirtschaftliche Nutzfläche immer begehrter und knapper.

Von der Gesamtfläche Deutschlands, werden fast 50 % landwirtschaftlich genutzt (ca. 17 Millionen Hektar). Ackerbaulich werden von dieser Agrarfläche nur ca. 12 Mio. ha genutzt (mit steigender Tendenz). Durch fortschreitende Flächenversiegelung durch Industrie, Verkehr und Wohnungsbau sind jedoch ca. 45.000 ha jährlich bedroht.

Es ist davon auszugehen, dass auf Grund der vorgenannten Faktoren bei knappen werdenden Agrarflächen der Nachfragendruck immer weiter steigt, was weiter steigende Bodenpreise zur Folge haben wird.

Die enge Wechselbeziehung zwischen Jagd und Landwirtschaft, macht Landwirte und Jäger bzw. Revierinhaber zu wichtigen Partnern. Der Wechsel von Wäldern, Wiesen und Feldern bestimmt den Lebensraum unserer Wildtiere. Landwirtschaftlich genutzte Äcker, Wiesen und Weiden sind auch Lebensraum für freilebendes Wild. Hier steht die Hege von Wild, die so durchgeführt werden muss, dass Beeinträchtigungen einer ordnungsgemäßen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung, insbesondere Wildschäden, vermieden werden, im Vordergrund.

Agrarpolitik:

Die Rahmenbedingungen der Landwirtschaft werden durch die Agrarpolitik in Deutschland bestimmt. Diese ist Teil der gemeinschaftlichen Agrarpolitik durch die Europäischen Union. Die EU gestaltet entscheidende Politikbereiche und die einzelnen Mitgliedsländer müssen die Punkte der Markt- und Preispolitik sowie der Agrarstrukturpolitik umsetzen.

Das Landwirtschaftsgesetz aus dem Jahr 1955 bestimmt die Ziele der deutschen Agrarpolitik. Die seinerzeit festgesetzten Ziele gelten noch heute und lauen wie folgt:

Die Landwirtschaft soll mit den Mitteln der allgemeinen Wirtschafts- & Agrarpolitik (spezielle der Steuer-, Handels-, Preis und Kreditpolitik) die Teilnahme an der fortschreitenden Entwicklung der deutschen Volkswirtschaft sichern, eine bestmögliche Versorgung der Bevölkerung mit Ernährungsgütern zu sichern, die Landwirtschaft in die Lage zu versetzen, die für sie bestehenden naturbedingten und wirtschaftlichen Nachteile gegenüber anderen Wirtschaftsbereichen auszugleichen, die Soziallage der in der Landwirtschaft tätigen Bevölkerung an vergleichbare Berufsgruppen anzugleichen und die allgemeine Produktivität zu steigern.

Allgemeines zum Thema Kauf von Forstland:

Bezüglich des Erwebs von forstwirtschaftlichen Flächen  oder einer Forstimmobilie ist die Frage nach der Nutzung entscheidend. Soll die Fläche als Kapitalanlage oder zu Betriebserweiterung erworben werden. Eventuell spielt auch der Kauf einer Eigenjagd eine Rolle. Diesbezüglich müssen auch Forst- & Betriebswirtschaftliche, aber auch Steuern und Recht sowie geografische Lage und die Bewirtschaftungsform eine Rolle bei den Überlegungen spielen.

Die Bundesrepublik ist eines der waldreichsten Länder innerhalb der EU. In etwa 30 % der Gesamtfläche Deutschlands ist mit Wald bedeckt. In den letzten 10 Jahren ist die Waldfläche um ca. 50.000 ha gewachsen. In etwa ¼ der Gesamtfläche Deutschlands ist Siedlungsfläche zuzurechnen. Von Dieser Fläche ist etwa die Hälfte komplett versiegelt und jährlich werden etwa 3.500 Hektar Wald zerstört.

In Etwa 1/3 der Waldfläche ist im Besitz der jeweiligen Länder. Etwa 1/5 gehören zum Körperschaftswald und ca. 4 & besitzt der Bund.

Wald als Kapitalanlage:

Die Holzvorräte Deutschlands nehmen mit fast 4 Milliarden m³ ein Spitzenposition innerhalb der EU ein. In den letzten Jahren wurden durchschnittlich über 75 Millionen m³ Rohholz geerntet. Dem gegenüber steht ein Holzzuwachs von über 121 Millionen m³ pro Jahr. Der Grund für diese Entwicklung liegt darin, dass in Deutschland mehr ältere Wälder sind. So haben die Bäume im Durchschnitt ein Alter von gar über 77 Jahren

Auch interessant: Wald kaufen

Die Umsätze, welche von einem Wald abgeworfen werden, hängen von diversen Faktoren (alter der Bäume, Schwierigkeit der zu bewirtschaftenden Ebene, Hanglage, Lage des Forstes, Regenmenge und Bodenqualität) ab. 

Nach wie vor ist es für Privatkäufer vor allem in Westdeutschland schwierig, an geeignete Waldflächen zu kommen, da Privatwälder selten den Besitzer wechseln. Aufgrund von Finanzkrise und Inflationsängsten gehen jedoch immer mehr Anleger in Sachwerte, so dass auch immer mehr private Waldkäufer in den Bereich Forstwirtschaft investieren wollen, was die Preise für Waldflächen stark ansteigen ließ.

Die Investition in ein eigenes Stück Forst kann unterschiedliche Gründe haben. Hier spielt sowohl der Werterhalt, steigende Bodenwerte des Waldes, die Rendite, vor allem bei großen Forstflächen, oder auch das jagdliche Interesse eine Rolle. Ab 75 Hektar zusammenhängende Waldfläche (Ausnahme Bayern und Brandenburg) dürfen Eigentümer mit Jagdschein das Jagdrecht ausüben oder ihren Forst als Revier verpachten. Doch auch Jagdliebhaber müssen sich in ihrem Forst an forstwirtschaftliche Auflagen halten und den Wald auf eigene Kosten pflegen.

Ein Beitrag von René Atz-Asen, estateMoments GmbH

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